Przedsięwzięcie deweloperskie — tak pod rządami aktualnej ustawy deweloperskiej określa się całokształt działań podejmowanych przez dewelopera, których celem jest przeniesienie na nabywcę praw, wynikających z umowy deweloperskiej.
Wyjaśniając powyższe pojęcie, wskazać trzeba, iż celem umowy deweloperskiej (w przypadku mieszkań) jest zobowiązanie dewelopera do wzniesienia nieruchomości, ustanowienia w jej obrębie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (mieszkania), a następnie przeniesienie jego własności na rzecz nabywcy.
Przyszły nabywca lokalu mieszkalnego musi pozostawać czujny nie tylko na etapie analizy postanowień umowy deweloperskiej, lecz także ustalić, czy nieruchomość, w której ma zostać wyodrębniony lokal mieszkalny jest wolna od obciążeń!
BUDOWA NA KREDYT
Powszechną praktyką jest obecnie wznoszenie inwestycji mieszkaniowych ze środków pochodzących z kredytu.
W tym przypadku z pomocą przychodzi wprost ustawa deweloperska, zgodnie z którą deweloper jest zobowiązany uzyskać (i załączyć do umowy deweloperskiej) zgodę banku na wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę bez obciążeń.
DŁUGI DEWELOPERA POWSTAŁE W TRAKCIE BUDOWY
Co jednak w sytuacji, gdy deweloper jest nierzetelny i dla przykładu w trakcie budowy nie płaci swoich zobowiązań?
W takiej sytuacji wierzyciel dewelopera może uzyskać wpis hipoteki przymusowej do treści księgi wieczystej budynku, w którym w przyszłości ma zostać wyodrębnione mieszkanie.
Co do zasady, w takiej sytuacji hipoteka przymusowa, wynikająca z długów dewelopera, z chwilą zawarcia końcowego aktu notarialnego (umowa sprzedaży) będzie obciążała wyodrębnione mieszkanie — ale nie zawsze!
Jeżeli hipoteka przymusowa została wpisana do księgi wieczystej budynku już po zawarciu umowy deweloperskiej (i wpisaniu roszczenia nabywcy do jej treści) — wszelkie nowe wpisy do księgi wieczystej (hipotek przymusowych) nie mogą obciążać lokalu mieszkalnego, który ma zostać wyodrębniony.
Istotne jest zatem sprawdzenie — przed podpisaniem umowy deweloperskiej — jaka jest treść księgi wieczystej budynku (w którym będzie wyodrębniony lokal), a dokładnie czy nie ma w niej jakichkolwiek obciążeń.
Problem powstaje, gdy hipoteka przymusowa była wpisana do księgi wieczystej budynku, w którym ma zostać wyodrębnione mieszkanie przed zawarciem umowy deweloperskiej.
W takiej sytuacji prawo nie przewiduje ochrony wprost — możliwym jest m. in. podjęcie negocjacji z deweloperem, ażeby ten doprowadził do wykreślenia hipoteki przymusowej z księgi wieczystej nieruchomości przed datą zawarcia umowy sprzedaży, względnie wszczęcie postępowania sądowego.
Stopień skomplikowania i obszerność umów deweloperskich bywa obezwładniająca — zachęcamy zatem aby przed jej podpisaniem przekazać ją Kancelarii do analizy, która będzie obejmowała także weryfikację stanu księgi wieczystej nieruchomości oraz kondycji finansowej dewelopera.
SŁOWNICZEK POJĘĆ:
- hipoteka — forma zabezpieczenia wierzytelności (długu przysługującego wierzycielowi od dłużnika) na nieruchomości dłużnika, która jest wpisywana do księgi wieczystej przez sąd wieczystoksięgowy bez zgody dłużnika;
- umowa deweloperska — umowa zawierana pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości (np. lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego), na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wzniesienia nieruchomości, a w przypadku nieruchomości wielorodzinnej do ustanowienia w jej obrębie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (mieszkania), a następnie przeniesienia własności na rzecz nabywcy;
- deweloper — przedsiębiorca realizujący przedsięwzięcie deweloperskie; innymi słowy: przedsiębiorca, który buduje i sprzedaje zarówno mieszkania, jak i domy jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregowej (wraz z wszelkimi przynależnościami takimi jak garaże, komórki lokatorskie itp.);
- przedsięwzięcie deweloperskie — proces, w wyniku którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej; co ważne: przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje dokonywanie wszelkich czynności faktycznych i prawnych związanych z budową, ale i przebudową.